A Caixa Econômica Federal enfrenta uma fila de espera de R$20 bilhões em contratos pré-aprovados para o financiamento da casa própria, mas apenas R$3 bilhões estão disponíveis para distribuir dessa fonte de recursos. Para garantir que os interessados possam manter as taxas de juros mais baixas do que as praticadas no mercado, o banco está estendendo o prazo de validade dos contratos pré-aprovados até fevereiro e março de 2025.

Em entrevista, Inês da Silva Magalhães, vice-presidente de Habitação da Caixa, explicou: “A Caixa estabeleceu novos limites de financiamento. Como medida de proteção às pessoas (que têm contratos pré-aprovados), está dando prazo de validade maior para concretizar seus contratos. Não queremos derrubar as operações em curso.”

Reclamações sobre atrasos nos contratos de financiamento com taxa de juros de 12% do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) têm sido frequentes no mercado. A Caixa já quase esgotou a meta de contratações de R$70 bilhões desse recurso para o ano de 2024.

Mudanças nas Regras de Financiamento Imobiliário

A partir de novembro, a Caixa endureceu as regras de financiamento devido à alta demanda no mercado imobiliário e ao volume crescente de saques da poupança. A partir dessa alteração, o banco só financiará imóveis de até R$1,5 milhão através dos recursos do SBPE. Além disso, o valor de entrada exigido do comprador aumentou, e o financiamento será limitado a 70% do valor do imóvel pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), contra 80% anteriormente. Já pelo Sistema Price, o banco financiará apenas 50% do valor do imóvel, contra 70% anteriormente. Outra medida importante é que agora o cliente poderá ter no máximo um financiamento ativo no banco público.

Essas mudanças foram anunciadas em outubro, com o objetivo de controlar a crescente demanda por imóveis no Brasil e a pressão sobre a poupança. Inês da Silva Magalhães também comentou que os R$20 bilhões em contratos pré-aprovados não garantem necessariamente a concretização dos financiamentos, já que é necessário avaliar a compatibilidade do imóvel com a garantia.

Buscando Alternativas de Financiamento

O vice-presidente de finanças da Caixa, Marcos Brasiliano Rosa, afirmou que existe uma percepção de que a Caixa deve encontrar soluções para esse problema, dado seu papel dominante no financiamento imobiliário, com quase 70% de participação no setor. Ele ressaltou que outros bancos enfrentam dificuldades semelhantes devido à limitação dos recursos da poupança.

Apesar da crise de funding, o banco vem apresentando resultados positivos. O saldo de poupança da Caixa cresceu 8,1% no último trimestre, totalizando R$381 bilhões, e o banco registrou um crescimento de 18% em captação de recursos no último ano, alcançando R$ 1,6 trilhão.

Para enfrentar essa escassez de recursos, a Caixa continua em busca de alternativas de captação. Uma das opções em discussão é a redução do depósito compulsório, que é a parte dos recursos que os bancos precisam recolher ao Banco Central. A Caixa defende uma redução de 5%, que, segundo a instituição, não teria impacto na inflação e traria efeitos imediatos. No entanto, essa medida depende da aprovação do Conselho Monetário Nacional (CMN).

Além disso, o banco está avaliando a criação de papéis incentivados para atrair investidores institucionais, como fundos de pensão, para o financiamento habitacional.

Como ressaltou Inês da Silva Magalhães, “Não tem bala de prata. O SBPE e o FGTS são duas fontes de financiamento importantes, mas dão sinais de esgotamento. Mas temos que buscar outras alternativas para diversificar o funding.“

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Matéria: Papo Imobiliário

O peso do aluguel: Brasil tem mais de 6 milhões de domicílios em déficit habitacional

O Brasil tem 6,2 milhões de domicílios em déficit habitacional, de acordo com um estudo da FJP, em parceria com a Secretaria Nacional de Habitação do Ministério das Cidades. O número representa 8,3% do total de habitações ocupadas no país e simboliza um aumento de 4,2% em comparação a 2019. As residências rotuladas no déficit habitacional são aquelas com um certo nível de precariedade, lares em que há coabitação ou casas em que os moradores recebem até 3 salários e despendem mais de 30% da renda com aluguel.

Este último item é, aliás, o principal responsável pelo déficit no Brasil. Segundo o levantamento, 52,2% dos imóveis (3,2 milhões) classificados em déficit habitacional são por conta do ônus excessivo com o aluguel. Enquanto isso, a habitação precária é responsável por 27,1% (1,6 mi) e a coabitação possui os outros 20,8% (1,2 mi).

STJ decide que ITBI deve ser calculado com base no valor de compra dos imóveis

O STJ decidiu que o ITBI deve ser calculado com base no valor da compra do imóvel, não no valor do IPTU como geralmente é feito pelas prefeituras. Sendo assim, a Corte Superior estabeleceu a seguinte entendimento sobre o tema: A base de cálculo correto para o recolhimento do tributo consiste no valor da transação do imóvel adquirido, e não o valor do IPTU como corriqueiramente utilizado pelo município. Se você adquiriu uma residência, um estabelecimento comercial ou uma propriedade rural nos últimos cinco anos, pode ter direito a recuperar o dinheiro adicional que desembolsou no ITBI.

Financiamento imobiliário cai 17% no primeiro trimestre

Os financiamentos imobiliários com recursos das cadernetas do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) atingiram R$ 12,9 bilhões em março de 2023, uma queda de 23,3% na comparação com fevereiro. Na comparação com março do ano passado, houve queda de 26,1%. No primeiro trimestre de 2024, o volume financiado foi de R$ 33 bilhões, com retração de 17,3% em relação a igual período de 2023. Os dados foram divulgados pela Abecip nesta quinta-feira, 25.

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Matéria: Blog O incorporador edição 187

"Não é o mais forte que sobrevive, nem o mais inteligente, mas o que melhor se adapta às mudanças." – Charles Darwi. Adaptação é a chave! Assim como em qualquer setor, no mercado imobiliário, estar atento às mudanças econômicas pode fazer toda a diferença na hora de tomar decisões.

A economia desempenha um papel crucial no comportamento do mercado imobiliário. Fatores como taxas de juros, inflação e crescimento econômico podem afetar diretamente os preços dos imóveis, a demanda e as condições de financiamento. Entender esses movimentos é essencial para quem deseja investir ou adquirir um imóvel.

O mercado imobiliário é altamente sensível às variações da economia. Quando a economia está em expansão, as pessoas tendem a ter maior confiança financeira, aumentando a procura por imóveis. No entanto, em tempos de crise ou recessão, a demanda pode diminuir, forçando uma queda nos preços ou uma maior dificuldade em obter financiamentos

Taxas de Juros e a Atual Selic: Atualmente, a taxa Selic foi elevada para 10,75% após um aumento de 0,50 p.p. em setembro de 2024. Esse aumento reflete as medidas do Banco Central para conter a inflação e afeta diretamente o custo dos financiamentos imobiliários, tornando-os mais caros. Com a Selic mais alta, os financiamentos têm parcelas mais pesadas, e isso reduz o poder de compra dos consumidores no curto prazo. Essa mudança exige cautela por parte dos compradores, pois o financiamento imobiliário ainda representa um compromisso de longo prazo.

Uma economia em crescimento geralmente significa mais empregos e aumento da renda, o que incentiva as pessoas a investirem em imóveis. No entanto, com um cenário econômico ainda incerto, muitas famílias estão optando por adiar grandes investimentos, impactando diretamente o mercado imobiliário

Financiamento com Taxa de Juros Fixa: Nos financiamentos com taxa de juros fixa, o comprador tem a vantagem de saber exatamente o valor das prestações ao longo de todo o contrato, independentemente de como a economia se comporta. Mesmo que a taxa Selic suba ou desça, as parcelas permanecem inalteradas. As taxas fixas tendem a ser mais altas do que as variáveis, especialmente em um cenário de baixa Selic, pois o risco de longo prazo é incorporado desde o início.

Financiamento com Taxa de Juros Variáveis: Os financiamentos com taxa de juros variável são diretamente influenciados pelas oscilações da economia, especialmente pela taxa Selic. Em um cenário de alta da Selic, como o atual, em que a taxa está em 10,50%, as parcelas dos financiamentos tendem a subir, tornando o custo final do imóvel mais alto. Por outro lado, se a Selic cair, o valor das parcelas diminui, tornando esse tipo de financiamento mais atraente em momentos de baixa dos juros.

Financiamentos pelo Minha Casa Minha Vida: Esse programa de financiamento é voltado principalmente para famílias de baixa renda. Nele, as taxas de juros são subsidiadas pelo governo, o que significa que os beneficiários pagam juros bem mais baixos do que no mercado tradicional. Por isso, os financiamentos pelo programa são menos afetados pelas variações da Selic. Contudo, o programa não é totalmente imune às condições econômicas. Em um cenário de inflação alta, por exemplo, os custos de construção e insumos podem aumentar, o que afeta a oferta de imóveis disponíveis no programa. Além disso, a alta no custo de vida também pode dificultar o orçamento das famílias de baixa renda, que, mesmo com taxas de juros acessíveis, podem ter mais dificuldade para arcar com as despesas mensais..

Financiamento pelo Sistema de Amortização Constante (SAC): as parcelas começam mais altas e diminuem ao longo do tempo, pois a amortização do saldo devedor é mais rápida. Nesse modelo, a maior parte dos juros é paga no início do contrato. Em momentos de alta da Selic, o impacto pode ser menor nas parcelas futuras, pois a dívida principal já foi amortizada em uma parte significativa. Por outro lado, quando a Selic está mais baixa, o custo total do financiamento tende a ser mais atrativo.

Financiamento pela Tabela Price: mantém as parcelas fixas ao longo de todo o contrato, mas a composição das parcelas muda: no início, a maior parte do pagamento é destinada aos juros, e só depois a amortização da dívida começa a crescer. Em um cenário de alta dos juros, esse modelo pode ser mais custoso a longo prazo, já que os juros são mais pesados no início, e o saldo devedor demora mais para cair.

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Matéria: Papoo Imobiliário